المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : ياريت..تمر عليه


روان
08-13-2008, 11:33 PM
بسم الله الرحمن الرحيم
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته ،،،
---------------------------------------------------------------------
تقرير أصدرته إدارة الأبحاث والتطوير في مجموعة كسب المالية:
10 مقترحات للمساهمة في حل مشكلة الإسكان في السعودية
- - 16/07/1429هـ
إن المتابع لتطورات سوق العقار السعودية عامة وسوق الإسكان على وجه الخصوص، يدرك حجم الجهود الجبارة التي تبذلها الدولة السعودية لاحتواء هذه الأزمة. بل تلقى تلك الجهود الاهتمام الخاص والمتابعة الدائمة من قبل خادم الحرمين الشريفين، حفظه الله.
فلم تقتصر الجهود على الدعم المالي فقط بل طالت المشكلة بأبعادها المالية والتشريعية والتنظيمية ووضع الخطط والبرامج الاستراتيجية للسنوات المقبلة. وهنا تقرير أعدته إدارة الأبحاث والتطوير في مجموعة كسب المالية، علما أن "كسب" أعدت قبل أسبوعين تقريرا يسلط الضوء على مشكلة الإسكان في المملكة العربية السعودية، وتناول التقرير أهم ملامح المشكلة وطبيعتها وأسبابها.

في التقرير تورد "كسب" أهم المقترحات التي من الممكن أن تساعد في ضبط هذه المشكلة واحتوائها إلى أن يتم حلها جذرياً بعيدا عما اتخذته الدولة فعليا من إجراءات وتطبيقات، منها ما بدأ العمل به ومنه ما زال تحت الدراسة بل إيمانا منا بواجبنا الوطني فنشارك صانع القرار بالرأي والمشورة.
1 - تفعيل دور صندوق التنمية العقاري وإعادة هيكلته وتحديث آليات العمل التي يسير عليها، ويتم ذلك عن طريق إيجاد آليات جديدة وتحديث أساليب قائمة وتطوير البنية التحتية والهيكلية والإجرائية والتشريعية للصندوق بما يضمن معه تفعيلا أكبر ودورا أهم في علاج المشكلة القائمة، ويضمن استمرار العملية التنموية في قطاع الإسكان الذي من أجله تم إنشاء الصندوق.
حيث إن الصندوق يعد القناة الأقدم وصاحب الفضل الأكبر والسبق الأول في قيام المشاريع الإسكانية للأفراد في السعودية. فمنذ تأسيسه في عام 1974 وحتى نهاية عام 2006، قدم الصندوق تمويلات لأكثر من 613 ألف وحدة سكنية من خلال دفعات مالية بإجمالي مبلغ وقدره 71 مليار ريال، منحت إلى مواطنين سعوديين على شكل قروض سهلة ودون فوائد. إلا أن الحاجة الماسة لتعظيم القروض الممنوحة للمستفيدين المنتظرين على قائمة الانتظار في البنك تفرض عليه إيجاد حلول سريعة تلافيا للاحتقان الحاصل في سوق القروض السكنية، نذكر منها إمكانية تحويله إلى شركة تمويل عقارية تقوم بإدارتها جهات تنفيذية من القطاع الخاص لرفع العبء عن الدولة. أو تحويله إلى شركة تمويل عقارية تسهم فيها الدولة وفق أسس تجارية ويقدم خدماته للقطاعات العقارية المعنية بتوفير حلول سكنية، وذلك إما بتوفير القروض للمستفيدين منها مباشرة وإما ضمان تمويل شركات التمويل العقارية بواسطة نظام الرهن العقاري، كما يمكن تحويل صندوق التنمية العقارية إلى بنك عقاري يقدم القروض العقارية بمختلف أنواعها عبر قنوات التمويل المشجعة والمضمونة والمقبولة، وبهذا يكون الصندوق قد قام بلعب الدور الأساس في عملية التمويل الإسكاني، وتقديم الحلول السريعة والمباشرة وتقع على كاهله مسؤوليات إعداد الدراسات والبحوث اللازمة لإيجاد تصور شامل عن الطلب المستقبلي في سوق الإسكان وخلق التوازن بين قوى العرض والطلب، وسن التشريعات لمواكبة التطورات أولا بأول، وبذلك فإن عمل الصندوق يشبه إلى حد كبير عمل مؤسسة النقد العربي السعودي في عملها مع البنوك التجارية ومراقبتها وضبطها لعرض النقود ومستويات التضخم والإنفاق وغيرها مما تشرف عليه وتقوم بعمله المؤسسة. أو عن طريق الاستثمار المباشر بأن يتملّك الصندوق أراضي حكومية كبيرة في المناطق المحتاجة إلى الوحدات السكنية بكثافة ويقيم عليها الوحدات السكنية المطلوبة بهدف بيعها أو إيجارها للمواطنين بسعر التكلفة، وهذه الفكرة معمول بها في بعض الدول الغربية في المساكن الجاهزة، إضافة إلى ما تملكه السعودية من تجارب ناجحة في برامج الإسكان، كالبرامج الإسكانية لشركة أرامكو السعودية، وكذلك تجربة القطاعات العسكرية، والجامعات والمؤسسات الحكومية.
ولا يتأتى تفعيل دور صندوق التنمية العقاري إلا من خلال تغيير النظرة التقليدية للصندوق من كونه برنامجا حكوميا مجانيا، وحقا مكتسبا لكل مواطن تحكمه الأنظمة البيروقراطية إلى كونه أداة استثمارية تنموية تشرف عليها الجهات الحكومية وتدعمه انطلاقا من واجبها الوطني وتسعى إلى توفير حلول مبتكرة في سوق هي الأهم في حياة الإنسان.
فحل مشكلة الإسكان تقع في الدرجة الأولى على عاتق الدولة، فالقطاع الخاص لا يهمه حل المشكلة بقدر ما يهمه تحصيل أكبر قدر ممكن من الأرباح - وله الحق في ذلك - أما الدولة فهي المعنية الأولى والأخيرة بحل هذه المشكلة، ولا يتأتى ذلك إلا بالتخطيط السليم والدراسة الجيدة لواقع السوق ومتطلباتها والاستفادة من خبرات الغير من الدول المتقدمة التي استطاعت وبشكل باهر أن تتلافى المشكلات التي تظهر من حين إلى آخر، بعدما استطاعت أن تؤسس قاعدة عريضة لسوق الإسكان وتعزيزة بكل ما تتطلبه من أدوات تنفيذية وتشريعية. ولأهمية الاستفادة من الخبرات العالمية سنعرض في تقريرنا في الأسبوع المقبل، إن شاء الله، بعض التجارب العالمية الناجحة، والتي استطاعت أن توفر البيئة المناسبة لسوق الإسكان على مدى عقود من الزمان.
2 - إشراك المؤسسات الحكومية الأخرى عامة والمؤسسات الاستثمارية خاصة للمساعدة في حل المشكلة، كالمؤسسة العامة للتقاعد والتأمينات الاجتماعية وصندوق الاستثمارات العامة، فهذه الجهات تملك احتياطيات مالية ضخمة تقوم باستثمارها في حسابات بنكية أو أوراق مالية أو عن طريق الاستثمار المباشر في المجمعات التجارية الضخمة وبقي أن تقوم تلك الجهات بواجبها الوطني بالمساهمة بحل مشكلة الإسكان عن طريق إقامة المجمعات السكنية وهذه المجمعات تعد أصولاً تضاف إلى محفظتها الاستثمارية وإيراداً سنويا يتحقق منه عائد ربحي وليست عبئاً أو خسارة عليها, ولا ننسى أو نغفل الدور الكبير الفاعل الذي يمكن أن تقوم به هذه الجهات فالصناديق السيادية وصناديق التحوط تشبه إلى حد كبير عمل هذه الجهات، وهي تستثمر في كل إنحاء العالم وتشكل هاجسا كبيرا لصانعي القرارات الدولية, ومن المنتظر أن تستثمر الجهات المذكورة في بلدها الأم خدمة لأبناء شعبها وتحقيقا لإيرادات مرتفعة تزيد بأربعة أضعاف على الأقل عن سعر الفائدة الساري في البنوك.
3 - تركيز الاهتمام بالجانب السكني لفترة معينة كأن تخصص السنة المقبلة مثلاً للإسكان وتطلق الحملات لها وتحشد الجهود لأجلها، ويتم تأجيل بعض المشاريع غير السكنية غير الملحة لفترة لاحقة، وتسخر كل الجهود الحكومية والأهلية لإنجاح هذه الحملة وتعطى التعليمات لكل الوزارات والهيئات والدوائر الحكومية والجهات الخاصة، لتذليل كل الصعاب أمام إنجاح الحملة فتعطى الأولوية في خدمات البلدية وفسوحات البناء وتمديد الكهرباء والصرف الصحي وهكذا. إن إقامة حملة وطنية لفترة زمنية قصيرة سنة أو سنتين مثلا ستساعد في توازن السوق العقارية وتضبط اختلال موازين قوى العرض والطلب، وتساعد في تحويل السوق العقارية الإسكانية من طفرة عقارية إلى تنمية مستدامة على الأجل الطويل.

العلو الأفقي
4 - التركيز على الاستفادة من العلو الأفقي في بناء المجمعات السكنية ضمن استراتيجية التخطيط، حيث يتم تفريغ مساحات واسعة من الأراضي لإقامة الأبراج السكنية، التي تتسع لمئات العائلات على مساحات صغيرة وتستفيد من العلو العمراني، ومن المؤكد أن هذه المجمعات ستلقى إقبالا كبيراً من المستفيدين - بناء على بعض التجارب القليلة الماضية - لما تتميز به عن غيرها من أماكن السكن بتوافر العديد من المزايا، كالمواقف وحراسة البرج والنظافة، وتوافر الخدمات الحديثة في المباني كالتدفئة والغاز وغيرها, كما ستوفر هذه السياسة العمرانية الكثير من الوقت والكثير من التكاليف التي تتحملها الدولة في سفلتة الشوارع، ومد الخدمات لتلبية الاحتياجات العمرانية كالهاتف والمياه والكهرباء.
5 - إعادة النظر بطريقة توزيع أراضي المنح، التي من أهدافها الأساسية تأمين أرض يقام عليها مبنى يسكن فيه المواطن، إلاّ أن الوضع الحالي لا يحقق هذا الهدف، فمعظم من يتم منحهم أراضي سكنية يقومون ببيعها واستثمار العائد منها في أمور أخرى غير تأمين المسكن. وكذلك الرقابة الصارمة على المخططات السكنية، التي لا يقوم أصحابها ببيعها انتظاراً لارتفاع أسعارها، كما يمكن أن تقوم الدولة بتخصيص أراض سكنية تقوم بتأجيرها بأسعار رمزية طويلة الأجل، كما هو معمول به الآن في بعض المرافق, أو منح الأراضي مع إعطاء مهلة لإعمار أراضي المنح أو يتم سحبها وإعطاؤها لمستفيد آخر يقوم هو بالبناء عليها، وبذلك تبقى الأراضي ملكا للدولة إلى أن يتم البناء عليها وإشغالها بالغرض الذي خصصت من أجله.
6 - استحداث الآليات المناسبة التي تمنع من ارتفاع الأسعار وكبح جماحها. سواء بالبيع أو بالإيجار، وذلك حماية للمستفيد النهائي وللاقتصاد الوطني عموماً، فإن الزيادة المطردة في الأسعار ستجعل الاقتصاد الوطني اقتصادا طارداً غير جاذب، كما أنه من الممكن لهذه الزيادات أن توجد طبقات مجتمعية موزعة حسب الأسعار، فضلا عن أنها ستحد من تطور بعض الأنشطة كالنشاط السياحي، وتعرض القطاع العقاري إلى تصحيح سعري كبير في المستقبل، مما قد يؤثر في الدورة الاقتصادية.
7 - استحداث آليات جديدة للتمويل العقاري والاستفادة من تجارب الغير، كالجمعيات السكنية، التي سبقنا إليها العديد من الدول، حيث تهدف هذه الجمعيات إلى تشييد المساكن ومستلزماتها وتمليكها لأعضائها بسعر التكلفة وضمن الإطار التعاوني، كما تسهم في تنفيذ خطة الدولة في مجال الإسكان، وتبدأ العملية بإنشاء جمعية لطالبي السكن، تعمل كشركة تضامنية غير ربحية. وتحصل الجمعية على أرض حكومية، وتتولى الجهة الحكومية ذات العلاقة تسوية الأرض وتخطيطها. وتقوم الجمعية باختيار مقاول البناء ثم تحصل على قرض مصرفي يسدده الأعضاء على دفعات شهرية بضمان المساكن نفسها. مثل هذه التجربة معروفة في دول كثيرة، وفي بريطانيا مثلا تحولت بعض هذه الجمعيات في مراحل تالية إلى بنوك تجارية تعمل بشكل رئيس في مجال الإقراض السكني. وطبقا لتقديرات رسمية فإن أكثر من 60 في المائة من العائلات البريطانية حصلت على منازلها عن طريق القروض السكنية من البنوك.
وبذلك يتحول دور الحكومة من منتج للإسكان إلى منظم لسوق الإسكان مع توفير التسهيلات والدعم اللازمين لضمان كفاءتها وفاعليتها.
8 - تنظيم مبادرات حكومية لتشجيع الاستثمار المباشر بالوحدات السكنية تكون على شكل صناديق عقارية طويلة الأجل تقيمها، وتديرها جهات أهلية برقابة وإشراف من الجهات الحكومية، وتكون على شكل الشركات المساهمة، إلا أنها صناديق عقارية قائمة بذاتها مع إمكانية تداول وحداتها في السوق المالية. وقد خطت السعودية خطوة جيدة بتنظيمها للصناديق العقارية، وإسناد عملها إلى هيئة السوق المالية، إلا أن الصناديق التي تعمل بالاستثمار المباشر لم تر النور إلى يومنا هذا، ومن المنتظر أن تجذب التنظيمات الجديدة أصحاب رؤوس الأموال إلى الاستثمار في هذه الصناديق التي تعد من الناحية الربحية مستديمة العطاء، ومن الناحية العملية توفر احتياجات المساكن للباحثين عنها.
9 - إدخال التخصص العقاري إلى الجامعات السعودية ليكون علما مستقلا بذاته، وتخصص يخدم القطاع الخاص والعام سويا, يسعى إلى مد السوق بالكوادر البشرية المؤهلة ويستفيد من الأبحاث والدراسات التخصصية في تقديم الحلول المناسبة. وهذا التوجه سبقه إقامة كلية متخصصة للسياحة والإدارة، عندما رأت الدولة أهمية تنشيط القطاع السياحي والحاجة لمد القطاع الإداري بالكوادر البشرية المدربة، والمؤهلة تأهيلا علميا والتخصص العقاري لا يقل أهمية عن التخصصات التي تفرد لها الجامعات كليات مستقلة، ويمضي الدارس بها سنوات عدة ليتخرج فيها ومعه علم يفيد بلده ويحتويه سوق العمل بتخصص هو من أكثر التخصصات طلبا وحاجة.

الطرق الحديثة للبناء
10 - استخدام الطرق الحديثة في البناء, فقد ظهرت الكثير من الاختراعات المذهلة في سوق البناء الدولي، منها ما يختص بالمباني الجاهزة، إلا أن وجودها في البلدان العربية ومنها السعودية، يكاد يكون معدوما رغم ما توفره هذه التقنيات من مزايا جيدة نورد أهمها في التالي:
ـ فهي لا تستغرق مدة زمنية في تنفيذها، بل إن بعض التقنيات تتيح بناء مسكن كامل مكون من طابقين على مساحة 300 متر في أسبوع واحد، ويتراوح المتوسط الزمني لإنهاء جميع التشطيبات حتى السكن ما يقارب الشهر إلى الشهر والنصف، بخلاف البناء التقليدي الذي يستهلك عدة أشهر حتى يتم الانتهاء منه.
ـ أنها لا تحتاج إلى العمالة الكثيرة التي تقوم ببناء المنزل، فهي تعتمد على تركيب القواطع الجاهزة، بل يمكن للمرء بناء منزله بمساعدة شخص واحد فقط، وفي المشاريع الكبيرة كالمستشفيات والمدارس والدوائر الحكومية، فإن العمالة اللازمة لإنهاء المشروع قليلة جدا، ويمكن تدريبها على كيفية العمل خلال أسبوع واحد فقط.
ـ أنها تستهلك كميات أقل بكثير من الأسمنت وحديد التسليح، حيث تصل درجة توفير الأسمنت إلى 70 في المائة، ودرجة توفير الحديد إلى 75 في المائة مما هو مستخدم اليوم في عملية البناء التقليدي، فضلا عن توفيرها لتكلفة العدد المستخدمة في البناء التقليدي.
يمكن نقلها من موقع إلى آخر، مع سهولة التكبير والتصغير من الداخل والخارج، فهي ذات أحمال خفيفة على المباني الخرسانية مع تمتعها بالقوة والصلابة اللازمتين لتوفير منزل آمن.
وجود تقنيات عالية في هذه المباني من حيث تحملها للزلازل والعواصف، وعدم تأثرها بالماء والرطوبة وعزلها للصوت تماما، مما يجعل المنزل مكانا مريحا، وكذلك عزلها للحرارة والبرودة بما يخفف معه تكاليف التبريد والتدفئة مستقبلا ومقاومتها للحريق والأحماض والبكتيريا.

الخلاصة:لقد كانت وما زالت سوق الإسكان مسؤولية الدول والجهات التشريعية، وهي أحد المتطلبات الأساسية للشعوب كالأمن والصحة وتوفير الغذاء، حيث إن تأمين المسكن المناسب واللائق بالفرد من أهم أولوياته ومن أكبر بنود نفقة العائلات, وقد خطت الدولة السعودية خطوات كبيرة وحثيثة للسيطرة على وتيرة التضخم المتصاعدة في سوق المساكن والأسواق الأخرى المرتبطة به كمواد البناء والأراضي وشح العمالة، إلا أن الطلب المتزايد على الوحدات السكنية وتأخر ظهور بعض التشريعات المرتبطة بالنشاط العقاري فاق كل الجهود، ما يتطلب معه بذل جهود أكبر تتمثل في جانبين: الأول: إيجاد حلول مناسبة لتوفير الوحدات السكنية المطلوبة على وجه السرعة، والسيطرة على الغلاء الكبير الذي طال القطاع العقاري، الذي من نتائجه أن يهدد الاستقرار الأسري.
والثاني: من خلال بناء استراتيجية محكمة للسنوات المقبلة تعتمد على التخطيط والدراسة وإيجاد الحلول المناسبة وسن التشريعات المرنة، التي من أهمها جمع القطاع العقاري تحت مظلة واحدة حتى يستطيع المشرع اتخاذ القرارات الملائمة دون التشتت في أروقة الوزارات والدوائر الحكومية بحثا عن صاحب العلاقة في القضايا ذات الصلة، والخروج من بيروقراطية اللجان والتنسيق بين الجهات المختلفة إلى مرونة اتخاذ القرار وتوحيد الصلاحية، ومن ثم يتبعها توحيد تحمل المسؤولية، وما أجمل أن نرى وزيرا أو محافظا أو رئيسا لهذا القطاع حتى لا يكون عرضة لأي هزات اقتصادية وتذبذبات كبيرة بالأسعار.(منقول للفائدة)