المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : تحديد الاحتياجات من الغرف يحقق وفراً في المساحة يقلل تكلفة التشييد والصيانة


ابو سارة
07-29-2008, 04:51 PM
في دراسة لمعهد الملك عبدالله للبحوث والدراسات تناولت إجراءات بناء المسكن الميسر




عرض - خالد الربيش
استعرضت دراسة حديثة إجراءات بناء المسكن الميسر بدائل لمساكن ميسرة تحقق الاحتياجات الاجتماعية والمتطلبات الوظيفية للأسرة. وعرفت الدراسة التي صدرت عن معهد الملك عبدالله للبحوث والدراسات الاستشارية المسكن الميسر بأنه المسكن الذي يجب ألا تزيد تكلفة استئجاره أو أقساطه الشهرية على 30% من مجمل دخل الأسرة التي تسكنه.
وجاءت الدراسة التي قام بها كل من: الدكتور علي بن سالم باهمام، والدكتور محمد بن عبدالرحمن الحصين، والدكتور محمود محمد إدريس، والدكتور عمر بن سالم باهمام والدكتور إبراهيم محمد بلوز، والدكتور نوبي محمد حسن.

لتقدم مقترحات تجعل المسكن ميسراً في أربعة فصول، يناقش الفصل الأول العوامل التي تطلع المالك على المواضيع التي تعمل على تخفيض التكلفة الأولية لبناء المسكن، ومن ثم تمكنه من مناقشة الاستشاري بأسلوب أفضل يقوده إلى الحصول على مسكن عالي الجودة، يوفر جميع احتياجات الأسرة، وبتكلفة أقل. أما الفصل الثاني فيناقش العوامل التي تطلع المالك على المواضيع التي تعمل على تخفيض مصاريف الاستخدام الدائم التي تشمل صيانة وتشغيل المسكن الميسر، دون تجاهل احتياجات الأسرة ومستوى الراحة المطلوبة. ويوضح الفصل الثالث المهام التي يقوم بها المكتب الاستشاري، ويرشد إلى أسلوب التعامل الذي يمكِّن المالك من الاستفادة من خدماته للوصول إلى تصميم مسكن ميسر يحقق احتياجات الأسرة ويتوافق مع إمكاناتها المالية. فيما يستعرض الفصل الرابع والأخير الأساليب التي تساعد في تيسير عملية تنفيذ المسكن وتخفيض تكلفته، وتعرف القارئ بأسلوب ضبط التنفيذ وإدارته، وأهمية العناية بتوثيق معلومات التغيير في مرحلة التنفيذ.

عوامل تخفيف التكلفة الأولية للمسكن الميسر

يستعرض هذا الجزء العوامل التي تطلع صاحب المسكن على المواضيع التي تعمل على تخفيض التكلفة الأولية لبناء المسكن، ومن ثم تمكنه من مناقشة الاستشاري بأسلوب أفضل يقوده إلى الحصول على مسكن عالي الجودة، يوفر جميع احتياجات الأسرة، وبتكلفة أقل.


تحديد احتياج الأسرة من عناصر المسكن ومساحاتها

يتألف المسكن من مكونات تختلف في عددها ومساحاتها من مجتمع إلى آخر ومن أسرة إلى أخرى، وفقاً لاحتياجاتهم الفعلية. وقد أدت الطفرة الاقتصادية التي مرت بها المملكة إلى مبالغة بعض الأسر في تضخيم احتياجاتهم، فتم بناء مساكن تتسم باتساع مساحاتها وكثرة عدد غرفها وعناصرها دون الحاجة الفعلية لها، وإنما نتيجة لارتباط اتساع حجم المسكن في أذهان كثير من الناس بالمكانة الاجتماعية والأهمية الشخصية، ولكن نتيجة للمتغيرات الاقتصادية أصبح الحصول على مساكن كبيرة وامتلاكها أمراً صعباً على العديد من الأسر وخصوصاً الأسر الشابة والمتكونة حديثاً. كما أن اتساع حجم المسكن يؤثر في تكاليف صيانته وتشغيله والعناية به؛ الأمر الذي يجعل معرفة المالك بأسلوب تحديد احتياجات أسرته من عناصر المسكن ومكوناته، وتحديد المساحات المناسبة لكل عنصر حسب وظيفته والنشاط الذي سيزاول فيه أمراً مهماً؛ لتمكين الأسرة من الحصول على المسكن الميسر.

أهمية تجديد احتياجات الأسرة من عناصر المسكن ومساحاتها

يؤدي اهتمام المالك بتحديد احتياجات أسرته في الفراغات الوظيفية في المسكن، وتحديد مساحاتها، إلى تحقيق الأهداف التالية:

@ الحصول على مسكن بمساحة مناسبة للاحتياجات الفعلية للأسرة، فلا يكون كبيراً ومكلفاً في تشييده، وزائداً على الحاجة فيؤدي إلى الإسراف في استغلال مساحة الأرض، وفي بناء فراغات دون حاجة، وفي عمل تجهيزات لا يتم استخدامها تؤدي في النهاية إلى زيادة تكلفة العناية بها وصيانتها دون مبرر، وأن لا يكون صغيراً، وأقل من الحاجة فيؤدي إلى عدم راحة الأسرة.

@ تفادي ظهور أخطاء ما بعد تنفيذ المسكن والإقامة فيه، التي تستدعي إجراءات التعديلات، والتي تستغرق جهداً ووقتاً أطول، وتتسبب في زيادة التكلفة.


مكونات احتياجات الأسرة من عناصر المسكن ومساحاتها

يتركز احتياج الأسرة من عناصر المسكن في مجموعة من المكونات الأساسية وإن اختلفت في العدد والمساحة ومن هذه المكونات:

@ القطاع المعيشي: ويشمل أماكن معيشة الأسرة وممارسة الهوايات المختلفة واستقبال الأقارب والزوار، وتشكل مساحته في الغالب ثلث مساحة المسكن، ويتكون هذا القطاع من غرفة المعيشة، والطعام، وبهو المدخل، ومجلس الرجال ومجلس النساء، ودورات مياه للأسرة والضيوف والزوار. وقد يمتد هذا القطاع إلى خارج حدود الأبنية ليشمل الأفنية والشرفات الخارجية.

@ قطاع النوم: ويفضل أن يقع في جزء هادئ نسبياً وبعيداً عن مصادر الضوضاء، وأن يتم توجيهه صحياً ناحية الشمس، لذا فالأفضل له التوجيه ناحية الشرق، ويشمل غرف النوم وأماكن تغيير الملابس، وأركان المذاكرة وربما اللعب وركن للأطفال الصغار. وتبلغ مساحته في الغالب ثلث مساحة المسكن، كما يتم تحديد عدد الغرف بناءً على عدد أفراد الأسرة، فعلى سبيل المثال تعد المساكن المؤلفة من ثلاثة غرف للنوم نموذجية لأسرة مكونة من أربعة إلى ستة أشخاص.

@ قطاع الخدمات: ويشمل باقي العناصر من مطبخ وحمامات ودورات مياه وغرفة لغسيل الملابس وغرفة للخادمة (حسب الحاجة).

اعتبارات تحديد احتياجات الأسرة

هناك مجموعة من الاعتبارات التي يلزم مراعاتها من قبل المالك عند تحديد احتياجات أسرته من عناصر المسكن ومساحاتها:

@ التمييز بين الفراغات المهمة في المسكن مثل صالة المعيشة؛ التي هي محور حياة الأسرة ومكان للكثير من الأنشطة؛ وبين الفراغات الأخرى قليلة الاستخدام؛ مثل مجلس الاستقبال وغرفة الطعام الخاصة بالضيوف، مع عدم المغالاة في مساحة الفراغات قليلة الاستخدام.

@ الاهتمام باستخدام الفراغ الواحد لأكثر من وظيفة، ويساعد هذا على الاستغناء أو تقليل مسطحات بعض الفراغات التي لا تستخدم إلا فترات قصيرة.

@ العمل على دمج بعض الفراغات مع بعضها، ليتم التوفير في المساحة والمرونة في الاستخدام، مثل تصميم غرفة الطعام لاستخدام الأسرة والضيوف، وتصميم فراغ المعيشة لاستقبال النساء.

@ تحديد الحاجة الفعلية كل عنصر ومدى استمرار الحاجة إليها، مثل وجود غرف كثيرة في ملاحق خارجية.


تجنب المساحات غير المستغلة

@ تظهر بعض المساكن المعاصرة مساحات غير مستغلة لا يمكن الاستفادة منها. ويؤدي وجود هذه المساحات إلى رفع تكلفة بناء المسكن، وزيادة الجهد اللازم لتأثيثه والعناية به وتنظيفه، وارتفاع تكاليف صيانته وتجديده. وتعد التكاليف الإضافية المصاحبة لتشييد المساحات غير المستفاد منها، وتأثيثها، والعناية بها، وصيانتها، من أبرز أسباب ارتفاع تكلفة المساكن اليوم، وبالتالي عدم مقدرة الكثير من الأسر على امتلاكها. وهكذا فإن العناية بالحصول على تصميم خال من أي فراغات غير مستغلة (لا يمكن الاستفادة منها) يعد أمراً أساسياً لتحقيق المسكن الميسر، كما أن الاستفادة من المساحات غير المستغلة، إن وجدت، وتحويلها إلى مساحات نفعية ذات وظائف تعود بالفائدة على الأسرة أمراً في غاية الأهمية لتحقيق مفهوم التيسير. فزيادة المساحات غير المستغلة في التصميم المعماري تجعل المسكن غير ميسر.

تجنب المساحات غير المستغلة واستبعادها أثناء تصميم المسكن

ينبغي أن يهتم المصمم المعماري بإلغاء الفراغات غير المستغلة وتجنبها قدر الإمكان، أثناء مرحلة تصميم المسكن وإعداد المحطات المعمارية له وذلك

تصميم كتلة المسكن وواجهاته

لإنتاج واجهات معمارية بسيطة وجميلة، فإنه يجب على المصمم تجنب الزخارف المعقدة، والعناية بأبعاد الفتحات (النوافذ والأبواب) وتنسيقها وتوزيعها حسب إيقاع فني مدروس، يتوافق مع توزيع الفراغات في المسقط الافقي، ويضيف اللمسة الجمالية عليها. ويمكنه ان يستخدم ايضاً خطوط إطارات الفتحات، وعناصر إنهاء حائط سترة السطح (الدروة)، مع مواد الإنهاء الخارجي الأخرى، وألوان الدهانات الخارجية لإضفاء التنوع والحيوية على الواجهة ولجعل المسكن جميلا.

تصميم النظام الإنشائي

تؤدي بساطة العناصر الإنشائية (مثل الأعمدة) وتوحيد أبعادها، ووضوح توزيعها حسب شبكة تنسيق هندسي منتظم، ووفق مسافات متكررة، يجعل عملية تنفيذها أسهل وأسرع وبجودة أفضل، مع استهلاك مواد بناء أقل.

استخدام المكونات المعيارية (النمطية والتقييس)

على الرغم من أن صناعة البناء قد شهدت تطوراً كبيراً، ساعد فيه إنشاء الكثير من مصانع مواد البناء ومكونات تشييد المساكن في المملكة، الا ان العديد من مكونات المسكن، اليوم، لا تزال تنفذ بأسلوب التفصيل (الإنتاج الافرادي لها)، فغالبية الابواب والنوافذ المستخدمة في المساكن، على سبيل المثال، لا يزال تصنيعها يتم في الورش كل قطعة على حدة، بعد رفع مقاساتها وأبعادها من موقع البناء. ويعد هذا الاسلوب في الانتاج ذا تكلفة عالية وجودة نوعية أقل من أسلوب تصنيع المكونات المعيارية وانتاجها بالجملة في المصانع.

إن التطور الكبير الذي شهدته المملكة في صناعة البناء يدعو الى ضرورة تغيير النظرة الحرفية في استخدام المواد في شكلها الاولى لبناء المساكن، واستبدالها باستخدام المكونات المعيارية المصنعة بجودة عالية تبعا للتقنيات الحديثة والمتطورة. وتتمثل فكرة المعيارية في أن مواد بناء المسكن ومكوناته تنتج في المصنع بأنماط وبمقاييس ومواصفات محددة، مع مراعاة ضبط الجودة، وسرعة الانتاج، وزيادة الكميات المنتجة، لخفض التكلفة النهائية. فالطوب، والبلوك، والبلاط، ووحدات الاسقف المستعارة، والنوافذ والابواب، وقباب وأهرام الاضاءة السقفية، ووحدات الاجهزة الصحية وغيرها، هي مكونات معيارية تنتج اليوم بشكل كبير في المصانع ويتم تركيبها في المساكن اثناء عملية التشييد. ويتحقق التيسير عند استخدام المكونات المعيارية نظراً لانخفاض تكلفتها مقارنة بجودتها العالية، ولتوفرها وتوفر أجزائها المكونة لها باستمرار في السوق.

فوائد استخدام المكونات المعيارية

تتميز المكونات المعيارية بأنها تصنع تبعا للمعايير والمواصفات الفنية والهندسية، وباستخدام المواد المناسبة. فمقاييس هذه المكونات وابعادها تتوافق مع المتطلبات الهندسية والفنية المعتمدة، كما ان المواد المستخدمة في صناعتها هي مواد ملائمة للبيئة وتتوافق مع الظروف المحلية السائدة؛ مما يضمن كفاءة أداء عالية لها. بالإضافة الى أن إنتاج هذه المكونات في المصانع وتحت الاشراف والمراقبة الفنية الدقيقة يضمن جودتها ومطابقتها للمواصفات. فعملية التصنيع الآلية، والمراقبة المستمرة اثناء عملية التصنيع، والاختبارات المتكررة للمنتجات، تعمل على ضمان جودتها واستبعاد غير السليم منها، مما يعني حصول المستهلك على مكونات معيارية عالية الجودة وخالية من العيوب. كما ان التصنيع المستمر للمكونات المعيارية يضمن توفرها في الاسواق بشكل دائم، ويضمن توفر جميع اجزائها وقطعها اللازمة للصيانة والاصلاح.

التخطيط لاستعمال المكونات المعيارية

إن تكلفة مجموعة مكونات المسكن، التي يمكن استبدالها بالمكونات المعيارية، تشكل نسبة كبيرة من التكلفة الكلية للمسكن. لذا يجب على المصمم المعماري ان يبدأ في التخطيط لاستخدام المكونات المعيارية منذ المراحل الاولية للتصميم المعماري. ويجب عليه أثناء اعداد المخططات ان يناقش المالك وان يطلعه على المكونات المعمارية المتوفرة في السوق مع مواصفاتها وأسعارها، ومساعدته على اختيار ما يتناسب مع امكانياته المالية، ويتوافق مع طبيعة التصميم المقترح. كما يجب على المصمم المعماري تحديد المكونات المعيارية وابعادها (مثل النوافذ والابواب) ومواصفاتها مع توثيق ذلك في مخططات المسكن وكذلك في جداول الكميات والمواصفات. ويجب مراعاة ان لا يؤدي استخدام المكونات المعيارية الى الرتابة والتكرار الممل، بل يلزم العناية بالاختيار بين النماذج المختلفة من المكونات المعيارية المتوفرة في السوق. فالمكونات المعيارية متوفرة بأبعاد ومقاسات متعددة (تبعا للتنظيم القياسي)، وكذلك بأشكال متنوعة، تتيح للمالك اختيار التصميم (النموذج) المفضل لديه. فالنوافذ المعيارية، على سبيل المثال، يمكن ان تتوفر في الاسواق بأبعاد قياسية مختلفة، وبنماذج وأشكال متعددة، تعمل بآلية فتح واغلاق مختلفة (مثل طريقة السحب او بالمفصلات)، وتكون مصنعة كذلك من مواد متنوعة، كما تتوفر الأبواب المعيارية بأنواع ونماذج وأشكال متعددة، من مواد مختلفة، وبطريقة حركة فتح واغلاق متنوعة، وغيرهما من المكونات المعيارية.

الاستخدام الأمثل لمواد البناء

تشكل مواد البناء جزءاً رئيساً في تشييد المسكن، وهي تنقسم الى مواد الانشاء ومواد الانهاء الداخلي والخارجي. ونتيجة للتطور الكبير في صناعة مواد البناء، فإن السوق تزخر بنوعيات مختلفة ومتعددة من المواد، مما يتطلب من المالك والمصمم المعماري التعرف على امكانات هذه المواد وخصائصها، واختيار الأنسب منها، وبالتالي استخدامها بالشكل الأمثل وتطبيقها بشكل يحقق فكرة المسكن الميسر.

العناية بالاستخدام الأمثل لمواد البناء في المسكن

تساهم العوامل التالية على استخدام مواد البناء بشكل أمثل في المساكن الميسرة:

@ يساهم الاقتصاد في كميات مواد البناء والإنهاء المستخدمة بدرجة كبيرة في خفض تكلفة السكن، ولكن مع العناية باستخدام المواد ذات الجودة العالية.

@ تشكل تكلفة الانهاء الداخلي والخارجي النسبة الأكبر من التكلفة الكلية لإنشاء المسكن.

@ تؤثر مواد الانهاء على النواحي الجمالية والنفسية؛ مما يجعل العناية بحسن اختيارها في حدود الامكانات المالية المتاحة عاملاً مهماً في طريق تحقيق المسكن الميسر.


تطبيقات الاستفادة المثلى من مواد البناء في المسكن

يفضل ان يتناقش المالك مع المصمم المعماري لتحديد نوع التشطيبات الداخلية والخارجية للأسطح والأرضيات في مرحلة تصميم المسكن، وقبل البدء في تنفيذه؛ حتى يتم تجنب مشكلة تغييرها فيما بعد او الهدر في استهلاك المواد في مرحلة التنفيذ. وفيما يلي بعض التطبيقات التي تحقق فكرة الاستخدام الأمثل لمواد البناء، وبالتالي التوفير في التكلفة:

@ تقليل مسطحات الجدران الخارجية قدر الامكان، عن طريق تطبيق فكرة المساكن المتلاصقة، مع تقليل البروزات والارتدادات على المسطحات الخارجية.

@ تغطية الأرضيات الظاهرة بالبلاط او السيراميك او الرخام حسب الحاجة، مع إكمال رصف الأرضيات التي سيتم تغطيتها بالموكيت او السجاد بالأسمنت الظاهر فقط.

@ بناء بعض الحوائط بمواد إنشاء لا تحتاج الى انهاء خارجي مثل الطوب الفخاري او الجيري الملون.

@ الترشيد في تكسيات الحوائط الداخلية للمطابخ والحمامات ودورات المياه بالسراميك، بحيث لا يتم تكسيتها من مستوى الأرضية الى السقف الا في مناطق الاستحمام (المراوش) فقط. وكذا عدم تكسية اجزاء الحوائط التي ستغطى بالدوالي في المطبخ.

@ الاقتصار على تركيب الضروري من الأبواب الداخلية بحسب الحاجة، ولا يشترط ان يركب باب على كل فتحة داخلية.

@ يمكن تنفيذ الانهاء الداخلي للمساكن بدرجات متفاوتة، ويعمل ذلك على التوفير من اجمالي التكلفة الأولية للمسكن، كما يسهل امكانية حصول المستفيدين ذوي الامكانات المادية الاقل على مسكن يناسبهم، وبعد ذلك يمكنهم عمل الانهاء لعناصر المسكن في أوقات مختلفة وعلى مراحل وفقاً لاحتياجاتهم وامكاناتهم المالية.

تقليص تمديدات المياه والصرف الصحي والكهرباء

تعد شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء من الخدمات الفاعلة في قيام المسكن بوظائفه. وتؤثر العوامل الوظيفية والاقتصادية على تصميم هذه الشبكات وان كانت العوالم الجمالية تلعب دوراً إضافياً في تصميم اجهزة الانارة، وبالتالي في شبكة الكهرباء، الا ان تصميم هذه الشبكات واختيار اماكنها بشكل جيد يعمل على تقليص أطوالها، وهو ما يفضل تحقيقه في اطار تحقيق التيسير في المسكن مالياً.

دور تقليص التمديدات في تحقيق المسكن الميسر

يمكن القول بأن أطوال شبكات المياه والصرف والكهرباء قد لا تمثل نسبة كبيرة من الزيادة في تكلفة المسكن بشكل مباشر، ولكنها تؤثر على تكلفة التشغيل والصيانة؛ فنقاط تحقيق الأمن في شبكة الكهرباء ومخارج الشبكات الفرعية يؤثر في التكلفة، كما ان اطوال مواسير التغذية بالمياه ومواسير الصرف الصحي تزيد من الوصلات ويؤثر ايضاً على زيادة نقاط التفتيش.


كيفية تحقيق تقليص التمديدات في المسكن الميسر

تختلف عملية تقليص تمديدات الشبكات المختلفة داخل المسكن وفقاً لكل شبكة:

@ تجميع الحمامات ودورات المياه والمطبخ في أماكن متقاربة لتقليل أعمدة التغذية والصرف الخارجية، من دون ان يؤثر ذلك على العلاقات الوظيفية بين هذه الفراغات وباقي فراغات المسكن. كما يلزم الأمر مراعاة توافق توزيع هذه الفراغات على طوابق المسكن بالشكل الذي يحقق الاستفادة من التمديدات الرأسية وتفادي التمديدات الأفقية الأكثر عرضة لمشاكل الانسداد.

@ وضع لوحة القواطع الكهربائية في منطقة وسطية في كل دور؛ فهي بذلك تشكل مع الشبكات الفرعية منظومة إشعاعية او شبه الشعاعي، وهذا يؤدي بالتالي الى تقليص التمديدات.